Santiago , Chile Junio 2010
Sres. Copropietarios Edificio APUFRENTE
El Comité de Copropietarios minoristas se dirige a ustedes, mediante la presente, con el fin de esclarecer algunas dudas sobre el derecho de uso y propiedad que pudieses haber surgido en el último tiempo.
Análisis de la situacion del edificio Apufrente:
Reglamento de Copropiedad : Es el documento que establece las normas para una sana convivencia entre copropietarios al interior de una comunidad. Este reglamento lo dicta la Inmobiliaria (primer vendedor) y posteriormente, lo inscribe en el Conservador De Bienes Raices. Cabe destacar que dicho instrumento es redactado al arbitrio del primer vendedor y no es revisado por ningún organismo. Sin embargo, existe una ley de copropiedad a la cual debería ceñirse.
El Reglamento de Copropiedad, que rige actualmente al Edificio Apufrente, presenta una serie de anomalias que sitúan en una posición de ventaja a sus gestores o a los propietarios mayoritarios que participaron en la gestión del edificio y que daremos a conocer a continuación:
Tablas de prorrateo : Generalmente existe una sola tabla de prorrateo que sirve tanto para el pago de gastos comunes como de la propiedad del edificio. Sin embargo, en el reglamento de copropiedad del edificio APUFRENTE figuran dos tablas: una de prorrateo de gastos comunes y otra de prorrateo de propiedad.
Tabla de prorrateo de gastos comunes: (A) Esta tabla asigna a los estacionamientos del nivel -3 (de propiedad de la inmobiliaria) un porcentaje de gastos comunes por un valor equivalente a la mitad del resto de los estacionamientos. Pese a que actualmente la Inmobiliaria compensa la diferencia, ésta no fue retribuida muchos años. (B) El quinto piso no esta incluido en dicha tabla, actualmente esta pagando a modo de compensación los gastos comunes, ambas situaciones deben ser regularizadas.
Tabla de prorrateo de propiedad: Esta tabla tiene la importancia, entre otras, de otorgar los poderes en las asambleas de copropietarios y nombra a los miembros del comité de administración. Dicho organismo termina siendo manejado por los mayoritarios, permitiéndoles vetar cualquier iniciativa que perjudiquen sus intereses.
Comunmente, esta tabla se hace de acuerdo al valor monetario de cada unidad, en el caso del Edificio Apufrente sin embargo (1) un metro cuadrado de estacionamiento prorratea lo mismo que (1) un metro cuadrado de bodega o (1) un metro cuadrado de oficina o local comercial, Además a los estacionamientos del nivel (-3) menos tres, propiedad de la Inmobiliaria. se le asigno (3) tres veces mas propiedad. Esto beneficia ampliamente a los propietarios de estacionamiento, en desmedro de los propietarios de Oficinas y Locales Comerciales.
Usos y Goce: El reglamento de copropiedad establece varios usos y goces a favor de la Inmobiliaria, algunos legales como son los espacios, acotados como poligonos que están individualizados por letras en el plano de copropiedad, no obstante existen otros espacios o lugares, cuya normativa vigente respecto al uso y goce es absolutamente abusiva. Tal es el caso de la techumbre, el puente y el patio sur, ya que según estipula el actual reglamento de copropiedad no se puede reparar el techo sin el consentimiento de la Inmobiliaria. Este mismo uso y goce le permite a la sus propietarios rentabilizar dichos espacios al instalar antenas de telefonía movil sin el consentimiento de la comunidad, pese a que es la comunidad la que paga la mantención de estos espacios.
Fondo de pasillos : (reglamento copropiedad Articulo 35) El reglamento autoriza el uso de fondo de pasillo. Expresa en forma textual " con el único objetivo de instalar en ellos una persona encargada de recepcionar o señalizar los accesos a las respectivas oficinas". Estipula también que: "estará prohibido a los copropietarios, efectuar construcciones de cualquier clase en tales espacios comunes, excepto el colocar una puerta transparente". Estos fondos de pasillo están ubicados en los pisos (dos), (tres) y (cinco).
Es importante destacar que ningún artículo de un reglamento de copropiedad puede anteponerse a la Ley, en este caso "La Ley de Copropiedad" y "La ordenanza General De Construcción" dicho esto, se concluye que los espacios en el párrafo anterior han sido adjudicado de manera ilegal además no son regularizables. Asimismo, algunos de sus propietarios se niegan a cancelar la compensación por su uso y lo que es peor aún, arriendan a terceros estos espacios que son de la comunidad.
Quinto Piso : Según permiso de ampliación del Edificio Apufrente N°061 del 8/2/1996 de la DDOO de la Municipalidad de Las Condes autoriza 728.8 m2, las oficinas ocupa todo el quinto piso y pagan gastos comunes por 574.2 m2, quedando 154,6 m2 libres del pago de gastos comunes o compensación por su arriendo a terceros.
Gastos Comunes Eludidos : (Valores aproximados)
Estacionamiento nivel -3 (menos tres): Corresponden a 59 unidades que durante aprox. 13 años fueron pagados a mitad de valor, expresandose de la siguiente manera : 59 unidades x 13 años x 12 meses x mitad de valor $ 1.585 = $ 14.588.340
Bodega A y B (ocupadas como oficinas talleres 50% valor oficinas) Estas debieron haber pagado 13 años x12 meses x 522.81 m2 x $ 375,64 lo que equivaldría a un total de $ 30.636.658. Sin embargo el cálculo empleado para el pago fue el siguiente: 13 años x 12 meses x 522,81 m2 x $ 135.45 el m2, equivalente a un total de $ 11.047.089. dicho monto corresponde a una diferencia de $ 19.589.569 , a favor de los propietarios.
Quinto piso : Diferencia de superficie 154,6 m2 en 14 años x 12 meses x $ 751.27 el m2, total $ 19.512.585
Otros : También debería compensar los arriendos a terceros de los espacios comunes, los fondos de pasillo de los pisos 2 (dos) y 3 (tres).
Expuesto estos puntos, como copropietarios minoritarios deberíamos.
- Hacer la denuncia a la Dirección de Obras de la Municipalidad De Las Condes.
- Posteriormente a los resultados de la denuncia, solicitar al Juez De Policía Local el reemplazo del reglamento de copropiedad por otro dictado de acuerdo a la ley de Copropiedad.
Sin otro particular:
El Comité de Copropietarios minoritarios
